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资料简介

《投资性房地产评估实务与案例分析》是一份详尽的专业资料，涵盖了投资性房地产评估的关键知识点和实际案例。本书不仅深入解析了评估的基本原则和方法，还针对常见的评估误区进行了澄清。例如，书中明确指出，即使缺失产权文件的资产也需要在评估报告中披露，确保评估的全面性和准确性。此外，对于如何处理无法直接计算公允价值的情况，提出了采用区间值分析的方法，为评估师提供了实用的操作建议。无论是初学者还是经验丰富的专业人士，都能从中获益。

• 文件名称：投资性房地产评估实务与案例分析.pdf

• 文件类型：PDF文档

• 文件标签：投资性房地产、资产评估、案例分析

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内容预览

投资性房地产评估实务与案例分析  
第1 部分 判断题 

1 .  评估披露内容只需对权属完整的资产，对于缺失产权文件的不必披露。 
A、 对 
B、 错 
正确答案：B 解析： 披露内容应包括是否存在缺失产权文件等方面的瑕疵或
重大限制。 
2.  为短期销售而持有的土地，不能确认为投资性房地产。 
A、 对 
B、 错 
正确答案：A 解析： 为长期资本增值而持有的土地，不包括在正常经营过程
中为短期销售而持有的土地。 
3.  尚未确定未来用途的土地也是投资性房地产。 
A、 对 
B、 错 
正确答案：A 解析： 如果企业尚未确定将其持有的土地用于自用还是用于在
正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应视为用于资本增值。 
4.  当常用一般评估方法不能测算出公允价值时，可采用恰当的方式分析投资性
房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。 
A、 对 
B、 错 
正确答案：A 解析： 不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，
可采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。区
别于公允价值评估结论。 
5.  户籍是房地产的外部影响因素，人口属于内部影响因素。 
A、 对 
B、 错 
正确答案：B 解析： 人口，户籍，经济，分配，战略都是影响房地产外部的
政策因素。 
6.  投资性房地产应当能够单独计量和出售。 
A、 对 
B、 错 
正确答案：A 解析： 未找到解析 
7.  评估对象除了个别建筑物单元外，还有多个单元及其附属物组成的整体。 
A、 对 
B、 错 

正确答案：A 你的答案： 解析： 评估对象对应的是个别建筑物单元，还有
多个建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。 
8.  拟作为投资性房地产的在建工程不能确认为投资性房地产。 
A、 对 
B、 错 
正确答案：B 解析： 正在建设开发并且建成后拟作为投资性房地产的在建工
程属于投资性房地产。 
9.  会计准则下的投资性房地产的公允价值一般低于资产评估准则下的市场价
值。 
A、 对 
B、 错 
正确答案：B 解析： 在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的
投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。 
1 0.  公允价值是评估准则中界定的价值类型之一。 
A、 对 
B、 错 
正确答案：B 解析： 公允价值属于会计计量属性，与现值、可变现净值、重
置成本等属于可比系列，与评估准则中的价值类型不属一个范畴。 
1 1 .  当建筑物的附属设施取得租金收入时，评估师应当考虑附属设施对评估价
值的影响。 
A、 对 
B、 错 
正确答案：A 解析： 当出租建筑物的附属设备和设施是租金收入所对应出租
资产的组成部分时，注册资产评估师应当合理考虑该设备和设施对投资性房地产
价值的影响。 
1 2.  投资性房地产评估价值不包括土地使用权的价值。 
A、 对 
B、 错 
正确答案：B 解析： 采用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论通
常包括土地使用权价值。 
1 3.  评估师在开展评估业务时，需要了解会计准则。 
A、 对 
B、 错 
正确答案：A 解析： 评估师要了解相关会计准则的要求并与会计师进行充分
的沟通。 
1 4.  运用市场法评估时，应重点关注极具代表性的个别交易案例。 
A、 对 
B、 错 

正确答案：B 解析： 市场法评估，要收集足够的同类或者类似房地产的交易案
例，并对所收集的信息及其来源进行审慎分析。 
1 5.  准备租出的空闲建筑物也属于投资性房地产。 
A、 对 
B、 错 
正确答案：A 解析： 准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物属于投
资性房地产。 
1 6.  公允价值应当只是事实性交易的真实市价。 
A、 对 
B、 错 
正确答案：B 
解析： 公允价值既可以是基于事实性交易的真实市价，也可以是基于假设性交
易的虚拟价格。 
第2 部分 单选题 

1 7.  当缺乏测算委估资产公允价值的适当方法，无法得出公允价值评估结论时，
经委托方同意，评估师可以（ ）。 
A、 以成本价为基础加成得出结论 
B、 出具保留意见 
C、 分析公允价值的区间值，得出价值分析结论 
D、 赔偿业务合同金 
正确答案：C 
解析： 如果不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用
恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。 
1 8.  以下费用中不包含在公允价值中的是（ ）。 
A、 管理费用 
B、 交易费用 
C、 销售费用 
D、 财务费用 
正确答案：B 
解析： 交易费用不包含在公允价值中。 
1 9.  注册评估师应关注投资性房地产评估的（ ），根据自身的专业知识和经验，
审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。 
A、 使用性 
B、 安全性 
C、 复杂性 
D、 收益性 
正确答案：C 
解析： 注册评估师应关注投资性房地产评估的复杂性，根据自身的专业知识和
经验，审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。 

20.  以下属于房地产区位因素的是（ ）。 
A、 建筑规模 
B、 土地面积 
C、 外部配套 
D、 空间布局 
正确答案：C 
解析： 房地产区位因素包括：位置，交通，环境景观，外部配套。 
21 .  （ ）在委托—代理（pri nci pal —agent）关系中是普遍存在的。 
A、 信息对称 
B、 信息不对称 
C、 信息通畅 
D、 信息不通畅 
正确答案：B 
解析： 委托代理中普遍存在信息不对称，易引发“道德风险” 。 
22.  当评估对象存在（ ）事项，且该事项对投资性房地产的公允价值产生重大
影响时，评估师应当对该事项及其影响进行披露。 
A、 产权瑕疵 
B、 或有 
C、 审批 
D、 重大 
正确答案：A 
解析： 当评估对象存在产权瑕疵且该瑕疵事项可能对投资性房地产的公允价值
产生重大影响时，注册资产评估师应当对该瑕疵事项及其影响进行披露并提请评
估报告使用者予以关注。 
23.  投资性房地产评估的结论通常为（ ）。 
A、 确定的数值 
B、 比值 
C、 确定值或者区间值 
D、 区间值 
正确答案：C 
解析： 评估结论既可能是一个确定值，也可能是一个区间值。 
24.  公允价值的本质是（ ）。 
A、 真实性 
B、 可靠性 
C、 公允性 
D、 独立性 
正确答案：C 
解析： 公允价值体现了公允性，是主观反映于客观的结果。 
25.  房地产外部因素不包括（ ）。 
A、 文化环境 
B、 法制环境 

C、 政治因素 
D、 政策因素 
正确答案：A 
解析： 房地产外部因素有：政治因素，政策因素，法制环境，经济环境。 
26.  新会计准则定义的公允价值三个条件，除了双方自愿、公平交易外，还有
（ ）。 
A、 竞争市场 
B、 信息公开 
C、 活跃市场 
D、 参与者众多 
正确答案：B 
解析： 新会计准则的公允价值应具备的三个条件：（1 ）信息公开，双方对于
交易对象所了解的信息是对称的；（2）双方自愿，若没有相反的证据表明所进
行的交易是不公正的或处于非自愿的，市场交易价格即为资产或负债的公允价
值；（3）对资产或负债进行公平交易。 
27.  应当根据（ ）确定投资性房地产的收益期限。 
A、 土地使用权剩余使用年限 
B、 合同规定的租期 
C、 建筑物的剩余经济寿命年限 
D、 建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，及有关法律、
法规的规定 
正确答案：D 
解析： 应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参...

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